驗屋完整指南:驗屋流程、驗屋項目、注意事項一次看懂!
2025 Aug 17
為什麼需要驗屋?新屋也不能大意!
花了一大筆錢、背了一大筆債買房,那一定要好好保障自己的權益。
買房不是天天在做的事,動輒幾百萬、上千萬的金額,真的甘願把「房屋品質」這麼重要的事交給運氣?
房子交屋前,其實潛藏著大量你肉眼看不出的問題:
- 水電管線裝錯、預留孔沒封
- 磁磚空鼓、門窗歪斜
- 防水沒做好、天花板滲漏
- 管道間遺留垃圾、蚊蟲孳生
- 插座不通、熱水器沒氣壓⋯⋯
這些問題,交屋前發現=建商幫你處理,交屋後才發現=你自己吞下去、還要自費修復!
而且你知道,預售屋交屋現場的時間非常倉促嗎?很多人 5 分鐘就被帶著「驗完一間房」。但真正該檢查的,都還沒開始……
驗屋為什麼不能省的 3 大理由:
- 發現潛在問題
避免漏水、電線走火、管線錯誤等居住危機。
趁交屋前做最有利,趁建商還沒解約、容易聯繫、還願意負責修繕時,處理最方便。
2. 確保交易公平
不會花錢買爛屋,避免價格過高。
與建商溝通時,驗屋報告可當協商憑證,主導議價權。
3. 有第三方背書撐腰
建商不敢呼嚨、不敢嘴硬。報告具法律效力,有據可依。

什麼時候驗屋最好?
買房交屋,不只是「拿鑰匙」這麼簡單。
從收到通知、現場點交,到後續交涉,每一步都影響你能不能「安心入住」。
最好的驗屋時機,是在「建商尚未過戶、屋主還保有談判力」的階段。
尤其是以下幾種情境,務必驗屋!
情境 | 驗屋時機點 | 原因說明 |
---|---|---|
新成屋/預售屋交屋前 | 建商發出交屋通知後 1~2 週內 | 把握黃金時間,建商尚有修繕責任 |
中古屋買賣、點交階段 | 過戶前、簽約時先驗最好 | 抓出隱藏瑕疵,避免事後扯皮 |
社區管委會新接手建案或公共設施 | 建案完工驗收時、點交前 | 公共空間涉及全社區權益,需專業團隊全面把關 |
社區即將進行整修工程 | 工程招標前 or 預算評估階段 | 驗屋報告可作為修繕決策依據,提升維護效率與精準度 |
驗屋的完整流程是什麼?
① 收到交屋通知(建商通知交屋)
② 確認交屋日期,安排驗屋(越早越好)
③ 選擇驗屋方式:自行驗屋 or 聘請專業驗屋公司
④ 驗屋當天:現場檢查+記錄問題
⑤ 建商回覆:修繕時間與處理方式
🔽 是否修繕完成?
是 → ⑥ 複驗確認成果
否→回到步驟 ⑤ 重新處理
⑦ 問題處理完畢 → 再完成正式交屋(含簽署點交單)
建議在收到通知後立即安排驗屋時間,越早越好! 一開始建議準備好「驗屋清單」,才能系統性檢查各項目。
交屋現場的驗收,通常時間短、流程趕!別等到入住後才驚覺漏水或跳電,屆時建商也不一定願意負責。把握交屋前的黃金時間完成驗屋,是保障權益最關鍵的一步。
情境 | 驗屋時機點 | 原因說明 |
---|---|---|
新成屋/預售屋交屋前 | 建商發出交屋通知後 1~2 週內 | 把握黃金時間,建商尚有修繕責任 |
中古屋買賣、點交階段 | 過戶前、簽約時先驗最好 | 抓出隱藏瑕疵,避免事後扯皮 |
社區管委會新接手建案或公共設施 | 建案完工驗收時、點交前 | 公共空間涉及全社區權益,需專業團隊全面把關 |
社區即將進行整修工程 | 工程招標前 or 預算評估階段 | 驗屋報告可作為修繕決策依據,提升維護效率與精準度 |
「個人屋主」和「管委會」驗屋的內容不一樣!
個人屋主驗屋,走的就是一般的新成屋或中古屋驗屋流程。
包含結構、水電、裝修品質、門窗等等,會影響屋主一般居住或生活品質的項目。
屋主若有時間、精力與一定的知識,可以自行處理驗屋事宜。
但如果要確保品質以及足夠的專業度,建議找專業驗屋公司協助。
社區管委會驗屋 要連整個建案社區的公設與公共安全一起負責,要處理的項目就更多了,包含但不限於:
因複雜度較高,若有缺失牽扯到的影響規模也更大,強烈建議聘請第三方專業團隊來執行。
檢查內容包含但不限於:
- 消防設施:滅火器、警報系統、逃生動線、其他消防設備
- 公共區域:樓梯間、車道、大廳、電梯等
- 建築安全:結構、電力、通風、照明、外牆安全檢查
- 設備設施:水塔、水泵、電力系統、備用電源
- 修繕規劃:針對日後整修的風險預判與預算規劃建議
自行驗屋 vs 專業驗屋選哪一個?
自己驗屋,優點是省錢,但假設自己沒有任何相關經驗,就要特別注意。即使事前花很多時間做好功課,還有有可能因為沒有經驗或專業知識而忽略關鍵地方。
可考慮自行驗屋:
- 你對房屋構造略懂,有裝修經驗或相關背景。
- 想初步掌握房屋狀況,再視情況決定是否找專業。
- 是預售屋交屋,時間很趕但還想先做初步確認。
- 預算有限,只想針對某些小範圍做檢查(比如,浴室排水、插座功能)。
推薦找專業驗屋公司:
- 首次買房,不懂建材、水電、建築細節。
- 預售屋首次交屋,擔心建商施工偷工減料。
- 買的是中古屋,怕裝潢掩蓋漏水或電路問題。
- 買的是電梯大樓,牽涉公共設施點交或消防系統。
- 有未來出售、出租需求,需完整報告保障法律責任。
項目 | 自行驗屋 | 專業驗屋 |
---|---|---|
檢查工具 | 手電筒、水平儀、音診棒(或不鏽鋼湯匙)等 | 電磁波檢測儀、雙鏡頭內視鏡、專業級 TAF 認證儀器等,定期校正 |
檢查經驗 | 網路攻略、親友經驗 | 技師團隊具建築、機電、消防、土木專業背景 |
缺失發現率 | 常見表面問題尚可判斷,隱蔽問題容易漏看 | 表面與結構細節皆能檢測,漏水、管線錯誤、隱藏缺失無所遁形 |
驗屋報告 | 自己紀錄、照片簡單備查 | 系統化報告含照片、編號、說明與對應法律條文 |
溝通效力 | 缺乏依據,與建商談判可能無力 | 有公信力報告為憑,累積多年溝通經驗,且具法律效力 |
成本支出 | 幾乎免費(工具花費少) | 一次性費用,依坪數與方案計算 |
花費時間 | 自行學習+檢查時間 1~2 天不等 | 專業團隊 3~4 現場作業約 2~3 小時+報告解說 |
後續協助 | 後續需自行處理與建商溝通 | 提供複驗與終生免費諮詢、協助三方溝通 |
專業驗屋多花一筆錢,但能節省未來可能數萬元甚至更多的維修費與爭議成本。
自己驗屋,是初步自保;專業驗屋,是完整守住你的房產價值與權益。
自行驗屋怎麼做?這些注意事項別漏掉
✔ 窗戶、門框有沒有歪斜?
✔ 地板、牆面有空鼓或裂縫?
✔ 插座、排水口功能正常嗎?
✔ 浴室地面會不會積水?
✔ 廚下櫃體潮濕、有沒有滲漏?
記得準備這些工具:手電筒、空鼓錘、測電筆、水桶、紙膠帶。
每一間房拍照+標記問題位置,是後續與建商交涉的重要證據!
常見問題整理
新成屋需要驗屋嗎?
需要!新成屋也可能有磁磚空鼓、排水不良、水電不符規範、電線等等問題,提早發現可要求建商修繕。否則後來發現損失需自付。
自行驗屋要花多久?
約需半天至一天,建議事前準備清單、工具,並請家人協助更有效率。
驗屋後發現問題怎麼辦?
需立即列冊提出給建商,並保留書面與照片紀錄,必要時可委託專業公司出具報告。
專業驗屋費用大概多少?
一般住宅驗屋通常約花費 9,000~25,000 元,視坪數與方案不同,許多驗屋公司也會另提供團報、多戶優惠。
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房子是資產,更是家的開始,驗屋不能省!
買房是人生重大決定,無論是新成屋還是中古屋,都值得用最謹慎的方式,替自己和家人把關。
自己動手驗屋可以初步了解狀況,但若要全面檢查、談判有力、修繕有依據,還是需要專業團隊的協助。
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